전세계약시 유의사항, 전세사기로 부터 안전하게 계약하기

최근 들어 집값이 천정부지로 치솟으면서 깡통전세라는 말이 생겨날 정도로 집주인에게 문제가 생겼을 때 세입자가 피해를 보는 경우가 많아졌습니다. 따라서 안전하게 내 돈을 지키기 위해서는 반드시 알아두어야 할 몇 가지 사항들이 있습니다.

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목차

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1. 전세 계약이란?

전세 계약이란 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 간에 체결하는 임대차계약으로서 주택 등 부동산을 빌리는 대가로 보증금을 지불하기로 약정하는 내용의 계약을 말합니다. 이러한 전세 계약은 월세와는 달리 큰 목돈이 오고 가는 거래이기 때문에 사전에 꼼꼼히 따져보고 진행해야 합니다. 

2. 전세 계약 시 주의사항 및 체크리스트 

① 등기부등본상 근저당권 설정 여부 확인하세요

부동산 등기부등본상 소유자와 계약서 상의 임대인이 동일한지 확인하여야 합니다. 또한 해당 건물 또는 토지에 대한 대출금액이 얼마인지 파악해야 합니다. 만약 은행 대출 금액이 매매가의 70% 이상이라면 위험하므로 다른 매물을 알아보는 것이 좋습니다. 

 

더불어 채권최고액이라는 항목이 적혀있는지 확인해야 하는데 이는 실제 대출금액의 120~130% 수준으로 설정되어 있으므로 이를 감안하여 계산하면 됩니다.

② 전입신고 확정일자 받기

임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받는 것이 매우 중요합니다. 우선변제권 확보를 위해 대항력 요건을 갖춰야 하기 때문입니다. 이사 후 14일 이내에 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 이후 동사무소 혹은 인터넷등기소를 통해 확정일자를 받아야 합니다. 이렇게 하면 추후 경매 절차가 진행되더라도 배당요구를 하여 순위에 따라 변제받을 수 있습니다.

③ 임대인의 세금 체납 여부 확인

해당 물건지의 재산세 납부 자명과 임대인의 신분증을 대조하여 일치하는지 확인해야 합니다. 그리고 국세 완납증명서 발급을 요청하여 미납세금 여부를 확인하도록 합니다. 만일 납세증명원 제출을 거부하거나 잔금 지급일까지 완납하지 않을 경우 계약을 해지한다는 특약을 기재하는 것이 좋습니다.

위 세 가지 사항들을 꼼꼼하게 검토한다면 보다 안전하게 전셋집을 구할 수 있습니다. 하지만 아무리 조심한다고 해도 예상치 못한 일이 발생할 수 있으니 될 수 있는 대로 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것이 바람직합니다.

3. 전세 계약 시 꼭 확인해야 하는 유의 사항 11가지

• 집 주인이 빈은 융자와 보증금 합계가 부동산 시세의 70% 이하인지 확인할 것. 시세의 70% 이상이라면 계약을 재고할 것
• 특약사항에 "임차인이 주민등록(전입신고와 주택임대차 계약서상 확정일자를 받은 다음 날까지 임대인은 임차 주택에 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. 특약에 위반해 저당권 등 담보권을 설정한 경우 임차인이 임대차계약을 해제 또는 해지할 수 있다"는 문구를 넣을 것
• 특약사항에 전세보증금반환보증 가입이 거절될 시, 임대차 계약을 무효로 한다는 조항을 반드시 넣을 것. 만약 임대인이 해당 특약사항을 허락하지 않는다면 계약을 더 이상 추진하지 말 것.
• 전세자금 대출을 받아 전세보증금을 지급할 것을 계획하고 있다면 특약사항에 임대인의 전세자금 대출 협조의무를 반드시 기재할 것. 실무적으로 임대인의 동의, 즉 승낙이 없으면 사실상 은행의 전세자금 대출이 이루어지지 않음.
• 집값의 급격한 하락이나 집의 하자(물건의 하자 또는 권리의 하자)로 인한 전세자금 대출 불가 시에는 전세 계약을 해제하고 이미 지급한 계약금을 반환한다는 특약사항을 넣어달라고 요청할 것.
• 전세계약 시 반드시 집주인이 맞는지 신분증과 등기부등본을 대조해서 확인할 것. 대리인 계약은 하지 않는 것이 좋으나 불가피할 경우 위임장을 꼼꼼하게 확인할 것.
• 위임장에는 위임의 범위(예를 들면, XXX아파트 XXX동 XXX호 전세 계약에 한함), 위임자의 인적 사항, 전세 계약하는 부동산의 소재지, 대리인의 인적 사항이 들어가 있어야 함. 이 중 하나라도 빠져 있다면 위임장 수정을 요구할 것
• 대리인의 신분증과 위임장에 기재된 대리인의 동일인 여부를 반드시 확인하고 본인 신분증 사본, 대리인 신분증 사본을 요청할 것.
• 대리인 계약을 할 경우 위임인의 인감도장을 계약서에 날인해야 하고 대리인이 아닌 본인이 발급받은 인감증명서를 요구할 것. 인감증명서 하단 '사용용도'란에 "XXX아파트 개동 여호 전세 계약 위임용"이라고 사용 용도가 반드시 기재되어 있어야 하고, 1개월 이내에 발급한 인감증명서이어야 함.
• 집주인의 배우자가 민법 제827조에서 말하는 일상가사대리권이 있다고 말하면서 전세 계약을 체결하려 할 때는 단호하게 거부할 것.  수억 원의 보증금을 지급하는 내용의 전세계약 체결은 부부의 통상 사무에 관한 법률행위에 해당하지 않아 일상가사대 리권의 범위에 속하지 않음.
• 국토교통부, 법무부가 함께 만든 주택임대차 표준계약서를 이용해 계약서를 작성할 것. 표준계약서는 모든 임대차 거래에 적용할 수 있음. 거부할 시 법무부 권고사항이라고 밝힐 것(해당 유의 사항은 법무부 조언)

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